7.4.1 Рынок аренды земли
Рассмотрим, как формируется цена земли на рынке аренды (купли-продажи прав пользования). В неоклассической модели равновесная арендная плата за землю (Re) устанавливается в точке равенства спроса и предложения земли (рис. 7.6).
В основе арендной платы за землю лежит земельная рента, зависящая от производительности земли и цены создаваемого на ней продукта.
Земельная рента – это доход от использования земли как фактора производства.
Земельная рента состоит из двух частей – абсолютной ренты, которую получают все владельцы используемых земель (плата за редкость), и дифференциальной ренты, которую получают владельцы земель лучшего качества (плата за качество).
Земли сельскохозяйственного назначения различаются своей урожайностью; участки для застройки – близостью к тем или иным объектам (транспортным артериям, социальной инфраструктуре, лесам, озерам и т.п.); застроенные земли – качеством расположенных на них строений и сооружений и т.д. Соответственно, использование земель разного качества приносит арендаторам разную отдачу.
Рис. 7.6. Модель рыночного равновесия на рынке земли, краткосрочный период
Вместе с тем, ограниченность пригодной для хозяйственных нужд земли приводит к тому, что даже худшие участки способны приносить ренту, если на них есть хоть какой-то спрос. В этом случае экономисты говорят об абсолютной земельной ренте, которая полностью достается собственнику земли, в противном случае земля будет просто выведена из оборота.
Средние и лучшие участки отличаются от худших своими природными характеристиками (местоположение, плодородие) и / или повышенной доходностью в результате вложения капитала (постройки, сооружения, мероприятия по увеличению урожайности и т.д.). Такие земли, кроме абсолютной ренты, приносят дифференциальную ренту.
Давайте рассмотрим, как формируется дифференциальная рента.
Допустим, что в некоторой стране, не имеющей торговых отношений с внешним миром, есть четыре вида участков земли, пригодных для выращивания необходимых населению злаковых культур: очень хорошие (4), хорошие (3), средние (2) и плохие (1). На очень хороших участках урожайность при прочих равных условиях составляет 50 центнеров зерна с гектара, на хороших – 40 центнеров, средние участки приносят по 25 центнеров, а плохие – 20.
Для облегчения нашей задачи предположим, что все зерно одинакового качества, и цены на него устанавливаются рынком, то есть производители зерна являются ценополучателями. Допустим, что рыночная цена зерна составляет 2 тыс. руб. за центнер. Очевидно, что арендатор участка лучшего качества получит гораздо больший общий доход (выручку) с каждого гектара, чем арендатор менее плодородного участка (таблица 7.3).
Таблица 7.3. Исчисление дифференциальной ренты
Поскольку все потенциальные арендаторы будут соревноваться между собой за право приобрести землю в аренду, в конце концов все арендуемые участки станут равновыгодными с точки зрения соотношения затраты-результаты. Арендаторы, которым посчастливилось взять в аренду участки лучшего качества, будут платить за них более высокую арендную плату, и чистый доход арендаторов (выручка за вычетом затрат) с каждого гектара сравняется.
Если предположить, что затраты на выращивание урожая на всех участках одинаковые, то разница в арендной плате между участками будет составлять величину, равную произведению цены зерна на разность в урожайности. То есть, владельцы земли среднего качества получат за аренду 1 га принадлежащей им земли на 10 000 руб. больше, чем владельцы самых худших земель:
Разница в арендной плате за гектар между хорошими и худшими участками составит 40 000 руб.:
Наконец, за аренду одного гектара участка очень хорошего качества арендатор будет платить на 60 тыс. руб. больше, чем за аренду одного гектара худшей земли:
Соответствующая разница и формирует то, что экономисты называют дифференциальной земельной рентой – платой за качество.
Дифференциальная земельная рента – это дополнительный доход, который связан с более высоким качеством земли, лучшим местоположением или улучшениями, повышающими ее производительность.
Возникает вопрос: а будут ли получать арендную плату собственники плохих участков? Ответ на этот вопрос зависит от соотношения спроса и предложения на рынке зерна.
Как мы уже говорили, спрос на факторы производства является вторичным и зависит от спроса на продукцию, производимую с помощью данного фактора. Если при цене зерна 2 тыс. руб. за центнер спрос может быть удовлетворен за счет зерна, производимого на участках очень хорошего, хорошего и среднего качества, то спроса на плохие участки просто не будет, а, следовательно, их собственники не будут получать рентного дохода, сдавая земли в аренду для выращивания зерна. А вот если спрос на зерно не может быть удовлетворен за счет продукции, выращенной на участках более высокого качества, в оборот будут включены и плохие участки.
Какова будет рента, получаемая собственниками плохих участков? Она будет равна приросту дохода производителей зерна от использования этих земель. То есть, будет определяться по уже известной нам формуле: цена фактора равна предельной выгоде от его использования (MRPA ≈ MRCA). Это и будет абсолютной рентой, получаемой владельцем земли.
Абсолютная земельная рента – это доход, который получают все собственники используемой земли, в том числе худшей по качеству (плата за редкость).
Важно отметить тот факт, абсолютную ренту будут получать владельцы всех используемых участков земли, а дифференциальную – только владельцы земель более высокого качества. Соответственно, если плохие участки земли будут исключены из использования, то уже владельцы средних участков будут получать только абсолютную ренту.
Таким образом, общая формула земельной ренты складывается из двух частей:
R = Ra + Rd
где R – общая величина земельной ренты; Ra – величина абсолютной земельной ренты; Rd – величина дифференциальной земельной ренты.
Абсолютную земельную ренту получают собственники земли только за то, что они являются землевладельцами. Дифференциальную земельную ренту могут получать как собственники земель более высокого качества, так и землепользователи, особенно если последние вложили средства в повышение качества и производительности земли.
Однако собственники земли, как правило, стремятся забрать всю ренту. Так, если арендатор вложил в арендуемые им земли сельскохозяйственного назначения собственные средства для повышения их урожайности (удобрения, мелиоративные работы и т.д.), в случае прекращения договора аренды все эти улучшения (они называются неотделимыми) достанутся землевладельцу. И если такая ситуация не предусмотрена условиями аренды, на весь дополнительный доход будет претендовать владелец земли. Поэтому формирование арендной платы за землю – это еще и битва между собственниками земли (арендодателями) и землепользователями (арендаторами) за земельную ренту.
ПРИМЕР 5
Сказка ложь, да в ней намек …
В некотором царстве – государстве рублевой зоны, не имеющем торговых отношений с внешним миром, есть четыре вида участков земли, пригодных для выращивания пшеницы: плохие, средние, хорошие и очень хорошие. Чем лучше земля, тем выше урожайность, – 20, 30, 40 и 50 центнеров зерна с гектара, соответственно.
Предположим, что все зерно одинакового качества, и цены на него устанавливаются рынком, - 2 тыс. руб. за центнер. Все участки востребованы, принадлежат царю, а обрабатываются крестьянами - арендаторами. С плохих участков крестьяне платят царю «десятину», т.е. 10% выручки, со средних - 30%, с хороших - 40%, с очень хороших - 50%. Давайте рассчитаем дифференциальную ренту и распределение дифференциальной ренты между царем и крестьянами (табл. 7.4).
Таблица 7.4. Земельная рента и ее распределение в сказочном царстве
Мы видим, что царь у нас щедрый, справедливый и экономически грамотный: несмотря на то, что львиную долю дифференциальной ренты он забирает себе (строка 4б), небольшая ее часть все-таки остается у крестьян (строка 4в), стимулируя развитие земледелия в государстве.
Часть земельной ренты, получаемой собственниками земли, изымается государством в виде налога на землю, т.е. государство как представитель общественных интересов тоже принимает участие в «дележе» ренты, при этом стараясь не навредить эффективности землепользования.
